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鴻榮源提醒您:購房有講究,正確很重要

買房是一生的大事,要想以后幾十年都住得舒心、住得省心,就一定要在買房之前多了解房屋的產權情況、開發商資質、產品質量等情況,切不可貪圖方便省事,或者輕信廣告宣傳,買房不要嫌麻煩,磨刀不誤砍柴工。

1.鴻榮源提示您:買房到底買到了什么?

買房只是買到了居住的空間嗎?實則不然。買房買到的,不僅有居住空間,還包括70年的土地使用權,房屋的產權、物業的價值等等。而其中最重要的是房子的產權。有了產權,就可以出售實現物業價值,就可以進行抵押貸款......房子居住空間和土地使用權等權益的實現,都基于產權的實現。2007年國家頒布《物權法》對產權施以保護。《物權法》是保護產權的重要大法,保證產權神圣不可侵犯。

 

鴻榮源提醒您:沒有產權的房子就像“空中樓閣”,要提高警惕,謹慎對待;根據國家規定,合法的商品房售樓處必須在明顯位置懸掛《土地使用證》,以表明取得該地塊使用的法律許可。

2.鴻榮源提示您:“產權”概念一點通

所謂產權,指以所有權為核心的財產權利的總和。具體包括物權、債權。擁有住宅/房屋的產權,意味著住宅/房屋所有人依法享有排他的使用權、收益的獨享權以及自由的處分權。

 

產權主要包括物權和債權。物權是權利人對特定的有形物享有直接支配和排他的權利,區分為所有權和限制物權。基于財產流轉的需要,我國《物權法》完善了限制物權,細分為用益物權和擔保物權。前者從物的使用價值方面考量,具體包括建設用地使用權、宅基地使用權、土地承包經營權、地役權。后者從物的交換價值考量,具體包括抵押權、質權、留置權。住宅/房屋所處的土地,住宅/房屋的所有人依法對其享有限制性物權,而對住宅/房屋依法享有所有權。

 

鴻榮源提醒您:在2004年3月舉行的十屆全國人大二次會議上,“公民的合法的私有財產不受侵犯”被正式寫入憲法修正案,這意味著公民的合法的私有財產有了國家根本大法的保護,任何人無權侵犯。

3.鴻榮源提示您:住宅為什么要強調“產權”?

根據產權擁有的情況,住宅大致可分為商品房、公益性住房和“小產權房”。

 

商品房的產權是全部產權,其產權歸購房人所有,即享有占有、使用、收益、處分、支配等權利,可以繼承,上市出售后,扣除有關稅費后,全部收入歸個人所有,具有:保值、增值、流通、變現等功能。一旦拆遷,全部產權的住宅依法獲得相應補償。

 

公益性住房,在我國,目前包括公有住房、經濟適用房、廉租房等,其要么產權歸歸政府所有,要么使用人只享有部分產權。但部分公有住房、經濟適用房,在補交一定的土地出讓金后,可以轉為全部產權住宅。

 

“小產權房”,是相對于擁有住宅/房屋全部產權的“大產權房”而劃分的。“ 小產權房”實際上沒有完整的所有權,部分權益無法受到保障。

 

鴻榮源提醒您:住宅或者房屋如果沒有產權,將不受法律保護,相應的權利也得不到保障。

4.鴻榮源提醒您:了解“小產權房”

A“小產權房”是什么?

“小產權房”并不是一個法律上的概念,它只是人們在社會實踐中形成的一種約定俗成的稱謂。目前通常所謂的“小產權房”,是指由鄉鎮政府而不是國家頒發產權證的房產,它并不構成真正法律意義上的產權。具體來說,“小產權房”是一些村集體組織、開發商或是農民自行組織建筑在集體土地上的房屋。

 

目前的“小產權房”有兩種:一種是在集體建設用地上建成的,即“宅基地”上建成的房子,只屬于該農村的集體所有者;另一種是在集體企業用地或者占用耕地違法建設的。

 

“小產權房”只要依法辦理了相關審批手續,其就是合法建筑,法律是允許鄉村集體在集體土地上建造住宅的。但根據《中華人民共和國土地管理法》的規定,集體所有土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業建設。而農村宅基地屬集體所有,村民對宅基地也只享有使用權,農民將房屋賣給城市居民的買賣行為不能受到的法律認可與保護,也就不能辦理土地使用證、房產證、契稅證等合法手續。“小產權房”是不能向非本集體成員的第三人轉讓或出售的。

 

B國家對“小產權房”的一些規定

1999年,國務院辦公廳發布《關于加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地的通知》,明確禁止農民住宅向城市居民出售。

2007年6月,建設部發布風險提示:“小產權房”不受法律保護。

2007年12月11日,國務院常務會議指出,國家明確禁止城鎮居民購買“小產權房”。

2008年1月8日,國務院辦公廳下發通知,明確要求“單位和個人不得非法租用、占用農民集體所有土地搞房地產開發。”

 

C“小產權房”遭遇尷尬

由于“小產權房”在法律上的特殊性,其流通便受到一定的限制。按照相關法律規定,“小產權房”轉讓或銷售的對象是有限制的,只能在集體/企業成員內部轉讓、置換,而不能轉讓、置換給其他人。相對于商品房在市場上的自由流通,“小產權房”只能在市場之外進行不受法律保護的轉讓、置換。這種私下交易所形成的合同/協議都是有瑕疵的,對購房款的回收造成一定的威脅。

 

開發主體擁有“小產權房”的所有權。開發主體擁有“小產權房”的所有權,購房者擁有的只是私下意義上的使用權,開發主體可以以所有權進行抵押負債,一旦開發主體出現問題,購房者的利益全無保障。而對于不符合土地利用規劃的“小產權房”,政府征地、拆除違法建筑等風險依然存在。

 

性價比對“小產權房”的影響。住宅性價比高不高,價格不是唯一的決定因素,其另外一個決定因素是性能。在生活水平漸高的今天,住宅的功能已經多元化了,不再是為“住”而“居”,而是為“居”而“住”,精神的訴求變的越來越重要。“小產權房”雖然比商品房便宜很多;但在性能上遠遠低于商品房。合法產權,合理的產品規劃和設計,合法的產品檢驗,安全、舒適的物業管理,受法律保護的交易等等,都是影響性能的重要因素。

 

鴻榮源提醒您:購房有風險,盡量選擇經過質檢部門層層檢測、產權完善的住宅。

5.鴻榮源提醒您:了解開發商、代理商及其關系

當您購房時,需了解房地產開發商、代理商品牌及其資質情況。品牌開發商往往意味著優良的建筑產品和優質的售后服務,所以應盡量選擇品牌好、美譽度高的企業開發、銷售的物業。

 

開發商、代理商和銷售人員應具有的證件

開發商:房地產開發商應具備《企業法人營業執照》、《房地產開發企業資質證書》等資質證明文件。

代理商:房地產銷售代理商應具備《企業法人營業執照》以及開發商出具給房地產銷售代理商的銷售委托書。

銷售人員:應具備《深圳市房地產經紀人執業證書》,并有義務在銷售現場向購房者出示。

鴻榮源提示您:“小產權房”的開發主體是村集體組織、開發商或農民。就村集體組織、農民而言,一般不具有開發資質;就開發商而言,沒有相應的土地使用證,未辦理各項審批手續,其開發屬于違法,住宅屬于違法建筑。

6.鴻榮源提醒您:了解商品房預售及其相關文件

了解商品房預售
商品房預售,是指房地產開發企業將已興建但尚未竣工的商品住宅,與購房者約定,由購房者交付樓款,而在未來某一時期擁有所購房屋產權的一種房產交易行為。

 

了解商品房預售條件
按政府相關規定,商品房預售時,須提前報主管部門審核批準,合法地取得并在其銷售現場出示以下證件:項目宗地的《房地產證》、《建設工程用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、《建設工程施工許可證》、《房地產預售許可證》。

 

鴻榮源提示您:購買不按相關規定取得預售許可證等證書的商品房,可能導致您無法取得房產證甚至無法入住。

7.鴻榮源提醒您:了解在售樓盤價值

房屋是非標準的產品,每套不同的房屋都有其不同于其它房屋的價值,大到周邊配套、小區環境,小到房屋朝向、通風采光,都會影響到房屋的價值。樓盤價值包括:

 

環境價值:地段、教育、醫療衛生、文化體育、商業服務、金融郵電、社區服務、市政公用、行政管理等配套。

產品價值:選擇住房時應充分了解所選單位的面積、朝向、采光通風、日照、空間、樓層、戶型布局等。

品牌價值:購房時應考慮到開發商的品牌價值,盡量選擇資信度高、物業服務好的品牌開發商開發的住宅項目,這樣的項目通常保值增值性能較好,后期服務有保障。

 

鴻榮源提示您:不要迷信均價和樓盤間的價格比較,即使同一樓盤的同一戶型單元,價格有時也存在很大的差距。要具體分析所購住房的優點和缺點,做到物有所值或物超所值。

8.鴻榮源提醒您:了解商品房計價方式

商品房銷售可以按套(單元)計價,也可以按套內建筑面積或按建筑面積等方式計價。
商品房建筑面積由套內建筑面積和分攤的共有建筑面積組成。套內建筑面積的部分為獨立產權,分攤共有面積的部分為共有產權,買方按照法律、法規的規定對其享有權利,承擔責任。按套(單元)計價或者按套內建筑面積計價的,商品房買賣合同中應當注明建筑面積和套內建筑面積。

 

鴻榮源提醒您:購買帶裝修商品房注意事項

 

裝修商品房
鴻榮源提示您:在驗收時先不必急于驗收施工項目的工程質量,而應該花一些時間,對照住宅內的實際設備與合同是否相符。對于購房人來說,對精裝修住宅裝修項目進行驗收的依據就是購房合同,以及合同中關于裝修的附加條款。

 

樣板房
鴻榮源提示您:若購買樣板房,需在購房前注意以下兩點:

1、明確裝修費用的繳付方式。

2、仔細閱讀樣板房相關協議,在認可維修、保修相關條款后繳納定金,以避免后期在樣板房維修過程中產生不必要的麻煩。

 

鴻榮源提醒您:明確繳付房款的數額、時間及方式
購房者通常采用以下兩種付款方式:

一次性付款購房:
一次性交房款的客戶,認購書中有注明是在有效期限內需全部付完房款后方可開票據,開完票據后簽《房地產買賣合同》;

按揭購房:
按揭客戶是在雙方約定的期限內交完規定的首期款后才可以開票據,并需同時辦理銀行相關手續,簽定《房地產買賣合同》,若按約定時間逾期未辦理,開發商會按合同相關條款處理。

 

鴻榮源提示您:在交定金時要看清楚認購書上的內容,明確交首期款或全款的時間,以免造成違約。“小產權房”不能按揭貸款。“小產權房”的付款方式有兩種,一種是一次性付清,另一種是分期付清。分期付清即是在購房當日付清一定比例的購房款,之后的房款 在與售房單位約定的日期內付清。資金的收益是由時間價值和風險報酬組成,無論是一次性付清還是分期付清,都不利于資金的收益運作。

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